Se for feita uma pesquisa dentre as normas vigentes no Direito brasileiro, estas claramente determinam que os bens sejam transferidos aos arrematantes livres e desembaraçados de quaisquer ônus, vejamos:
SOBRE TRIBUTOS:
Art. 130 do Código Tributário Nacional - Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, e bem assim os relativos a taxas pelas prestações de serviços referentes a tais bens, ou a contribuições de melhoria, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.
Parágrafo único: No caso de arrematação em hasta pública, a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço.
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SOBRE ÔNUS EM GERAL
Art. 1.116 do Código de Processo Civil - Efetuada a alienação e deduzidas as despesas, depositar-se-á o preço, ficando nele sub-rogados os ônus ou responsabilidades a que estiverem sujeitos os bens.
Segundo o senhor Ministro Cordeiro Guerra, AC. 2ª T. do STF: "não é certo, nem legítimo, pracear o Estado um bem, receber o preço da arrematação, e exigir do arrematante que responda, também, sobre os débitos do executado. O arrematante não está obrigado a pagar os tributos incidentes sobre o imóvel arrematado, para obter a expedição da Carta de Arrematação, uma vez que o preço depositado responde pelos impostos e taxas devidos". Por analogia entendemos que vale o mesmo para veículos.
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Art. 141, inc. II da Lei 11.101 de 2005 (aplicável à leilões advindos da falência):
Art. 141. Na alienação conjunta ou separada de ativos, inclusive da empresa ou de suas filiais, promovida sob qualquer das modalidades de que trata este artigo:
[...]
II – o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho.
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QUANTO A HIPOTECAS
Art. 1499 do Código Civil - A hipoteca extingue-se:
I. Pela extinção da obrigação principal;
II. Pelo perecimento da coisa;
III. Pela resolução da propriedade;
IV. Pela renúncia do credor;
V. Pela remição;
VI. Pela arrematação ou adjudicação.
A Arrematação extingue a hipoteca, contanto que o credor hipotecário tenha sido intimado da realização da praça, posto que tem conteúdo de aquisição originária, livre dos ônus. Execução. Arrematação. Extinção da hipoteca. Intimado o credor hipotecário da realização da praça, a arrematação produz o efeito de extinguir a hipoteca. (STJ, Resp 36.757/SP, 4ª Turma, DJU de 05.09.1994). Art. 1499, VI do CC/2002. Inclusive imóveis do SFH.
CONDOMÍNIO
VENDER APARTAMENTO: O débito de condomínio atrasado, em regra, é por conta do arrematante. PORÉM, a jurisprudência do STJ entende que se os débitos condominiais não constaram em edital, o que quase sempre ocorre, não é dever do arrematante pagá-los, motivo pelo qual deve haver reserva do valor que o arrematante pagou pelo bem para pagamento dos débitos condominiais (Resp 540025/RJ, DJ 30/06/2006). O Tribunal Regional Federal da 4ª Região firmou entendimento que vai além (Agravo de Instrumento n° 2008.04.00.039873-0 - UF/SC; D.E 18/02/2009.
Ademais, todo prédio tem o Estatuto do Condomínio, que possuem regras sobre lixo, portaria, salão de festas, etc., bem como sobre os inadimplentes. Se neste Estatuto disser que “Após X meses deverá o síndico mover ação contra o apartamento que está em atraso”, e o síndico não o fizer por diversos motivos (sem tempo, amizade com o devedor, desmazelo, etc.), se após o bem ser levado a leilão o síndico querer cobrar do arrematante todos os meses em atraso, o arrematante poderá entrar na justiça e pagar apenas os últimos meses, ou seja o período X, porém, o que for maior que X o síndico tem de cobrar do antigo dono, e não do novo.
OS DOUTRINADORES DO DIREITO POSSUEM ENTENDIMENTO IDÊNTICO:
Segundo Liebman (12), a arrematação perfeita e acabada produz os seguintes efeitos:
1.transfere o domínio do bem ao arrematante;
2.transfere para o preço depositado pelo arrematante o vínculo da penhora;
3.torna o arrematante e seu fiador devedores do preço, nos casos em que a arrematação é feita a prazo;
4.obriga o depositário judicial ou particular, ou eventualmente o devedor a transferir ao arrematante a posse dos bens arrematados;
5.extingue as hipotecas sobre o imóvel arrematado.
Liebman. Enrico Túlio. Processo de Execução, 4ª edição. São Paulo: Editora Saraiva, 1980.
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Do contrário, "ninguém arremataria bens em hasta pública, pois estaria sempre sujeito a perder o bem arrematado, não obstante tivesse pago o preço respectivo." Hugo de Brito Machado. Curso de direito tributário. 7ª ed. São Paulo: Malheiros, 1993, p. 106.
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Nos dizeres de Orlando Gomes, em sua obra Direitos Reais, "se a propriedade é adquirida por modo originário, incorpora-se ao patrimônio do adquirente em toda a sua plenitude, tal como a estabelece a vontade do adquirente. Se por modo derivado, se transfere com os mesmo atributos, restrições e qualidades que possuía no patrimônio do transmitente" (Forense, 9ª ed., p. 130).
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“Se o preço alcançado na arrematação em hasta pública não for suficiente para cobrir o débito tributário, nem por isso o arrematante fica responsável pelo eventual saldo.” (BERNARDO RIBEIRO DE MORAES, Compêndio de Direito Tributário, 2º vol., Rio de Janeiro: Forense, 1995, p. 513).
No entanto, o Direito é um fato complexo, sendo que após a arrematação podem ocorrer vários fatos que podem beneficiar o arrematante, assim como prejudicá-lo. Em sendo assim, o leilão judicial sempre será um risco a correr, podendo o adquirente comprar o bem pela metade de seu valor de mercado, registrá-lo e ficar feliz ou, doutra forma, adquiriu uma enorme dor de cabeça, motivo pelo qual faz-se de suma importância que o bem seja analisado em todos os seus parâmetros antes de ser arrematado.
