CARTA DE ARREMATAÇÃO: Após efetuar a arrematação, faz-se importante que espere-se a expedição da CARTA DE ARREMATAÇÃO, que é o documento que confere ao arrematante o direito da posse e propriedade sobre o bem adquirido. Chama-se Carta de Arrematação para bens imóveis e mandado de entrega para bens moceis. No entanto, nos últimos anos os nomes desses documentos vêm se confundindo, ficando somente a carta de arrematação.
Depois de ser expedida, se for bem móvel, busque-o, pois o mesmo será seu; se for bem imóvel, pague o ITBI e após apresente o comprovante de pagamento do referido ITBI e a Carta de Arrematação no Cartório de Registro de Imóveis, para que o imóvel seja registrado em seu nome.
A Carta de Arrematação representa a nota fiscal do bem móvel, recibo de transferência do veículo e escritura pública de compra e venda do imóvel, não fazendo-se necessário qualquer outro documento para registrar ou transferir o bem que adquiriu.
BUSCAR/ENTREGA DO BEM: Após efetuar a arrematação, se no dia em que for tomar a posse do bem o mesmo estiver em estado diferente do que foi narrado pelo leiloeiro, descrito no edital de leilão ou do que você viu, não tome posse. Faça uma petição, que poderá ser de próprio punho ou através de advogado, avise a justiça em que arrematou, esclarecendo detalhadamente o que ocorreu e quais são os problemas e, a partir de então, solicite o cancelamento da arrematação. Depois de realizar tais atos, faz-se necessário aguardar a decisão do juiz.
RESISTÊNCIA NA ENTREGA DO BEM: Caso o antigo proprietário ou depositário crie embaraços ou dificuldades para que você, arrematante, tome posse dos bens adquiridos, avise ao juízo/justiça em que arrematou e esta determinará que um oficial de justiça vá contigo tomar posse do bem e talvez até acompanhado pela polícia, caso necessário.
CONSTRANGIMENTO: Caso você, arrematante, fique constrangido para ir até o local onde o bem que adquiriu está e tomar-lhe a posse, peça para um amigo, um parente, ou qualquer outro conhecido ir buscar o bem móvel ou tomar posse do imóvel. Não precisa ser você, autorize alguém a ir buscá-lo.
IMÓVEL ARREMATADO COM OCUPANTE: A regra é que o arrematante é a pessoa responsável para lidar com os eventuais ocupantes do imóvel que arrematou. Após pegar a carta de arrematação, o arrematante poderá requerer ao juiz a imissão na posse do bem, através de petição no próprio processo em que arrematou o bem. Caso a imissão na posse não seja possível, de forma alternativa poderá intentar as seguintes ações:
1) Se a pessoa que encontra-se no imóvel for o antigo proprietário: a) peça para ele sair do imóvel; b) ofereça dinheiro para ajudar na despesa da mudança; c) ingresse com ação de despejo.
2) Se a pessoa que encontra-se no imóvel for um terceiro que não o antigo proprietário: a) peça para ele sair; b) Ofereça dinheiro para ajudar na despesa da mudança; c) ingresse com ação de despejo.
3) Se a pessoa que encontra-se no imóvel for locatário, usufrutuário ou arrendatário, entre outros, com contrato registrado na matrícula imobiliária do imóvel, receba os aluguéis e respeite o contrato até o fim, caso o pagamento do aluguel, foro e/ou laudêmio esteja sendo feito “em dia” ou, ingresse com ação de despejo. Importante que o contrato de aluguel, arrendamento ou usufruto esteja inscrito na matrícula imóvel para valer.
HIPOTECAS E PENHORAS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL ARREMATADO: Caso existam hipotecas e penhoras sobre o imóvel que deseja arrematar, cuidado. A regra é que todas elas “caem”. No entanto, existem alguns casos concretos em que elas são transferidas para o arrematante ou que, mesmo sendo baixadas, causem grandes infortúnios aos arrematantes em razão do tempo que demoram em serem baixadas.
Caso o juiz não determine a baixa das penhoras, hipotecas etc., de ofício, ou seja, de “causa própria”, será necessário fazer petição solicitando.
Importante que o edital de leilão seja verificado antes da arrematação ser efetuada, objetivando constatar se o mesmo diz de quem será a responsabilidade por eventuais ônus incidentes sobre o imóvel. Se silenciar, existe grande possibilidade de serem baixados os ônus, pois devem constar em edital (art. 686, § 1°, inc. V do CPC e 23, § 2° da Lei 6.830/80 à para execuções trabalhistas), ou de ser cancelada a arrematação, caso seja difícil baixarem-se os ônus, momento em que o arrematante receberá os valores pagos de volta, inclusive a comissão do leiloeiro.
O GRANDE PROBLEMA DOS LEILÕES JUDICIAIS: OS EMBARGOS À ARREMATAÇÃO OU DE TERCEIRO: O executado pode em até 05 dias após a arrematação ingressar com Embargos à Arrematação, alegando vícios que hipoteticamente tenham-no prejudicado, pleiteando pelo cancelamento da arrematação. Sabendo o arrematante que o executado ingressou com os embargos a arrematação, poderá tomar as seguintes providências:
a) solicitar a desistência da arrematação, pois é desta forma que determinam os artigos 694, § 1°, inc. IV e 746, §§ 1° e 2° do Código de Processo Civil;
b) contratar um advogado e oferecer defesa aos Embargos à Arrematação. Obs.: Ressalta-se que algumas varas, em regra as trabalhistas, aceitam que o arrematante postule e ofereça defesa aos Embargos à arrematação na ausência de advogado, em razão do princípio incutido no art. 791 da CLT.
c) espera pelo julgamento dos Embargos à Arrematação sem oferecer defesa ou pedir a desistência, pois certamente o exeqüente da ação oferecerá defesa aos Embargos e vindo este a ganhar, a arrematação será mantida e o arrematante tomará posse do bem.
OBS.: Ocorre que da sentença dos Embargos à Arrematação cabe recurso, que será o Agravo de Instrumento, se o processo tramitar pela justiça estadual ou federal comum, ou Agravo de Petição, se o processo tramitar pela justiça do trabalho. Desta forma, o processo poderá “subir” para o respectivo tribunal, o que fará com que demore um período maior para tomar posse do bem ou ter seu dinheiro de volta.
Salienta-se que o juiz não possui um prazo específico para julgar os Embargos. Em regra eles demoram por volta de 03 (três) a 06 (seis) meses para serem julgados, podendo perdurar somente 01 (mês) ou até 01 (um) ano, ou mais. Tudo dependerá das argumentações que foram lançados nos embargos, bem como outros fatos como juiz, quantidade de processos que o juiz terá para julgados, “esquecimento dos funcionário da Vara da Justiça” (pode ocorrer), etc. Mas se o negócio é bom, insista, pois tudo o que é bom é adquirido depois de multo trabalho.
Caso o juiz entenda que os embargos são protelatórios, ou seja, o executado ou terceiro interpôs os embargos com a nítida intenção de fazer o arrematante desistir da arrematação, com uso de argumentos sem baseou razão, o juiz poderá aplicar ao executado ou terceiro, multa de 20% sobre o valor da ação em favor do arrematante (cf. art. 746, § 3° do CPC).
NO CASO DE AUTOMÓVEIS, é freqüente que o executado, após saber que o bem foi arrematado, não tenha mais para com o veículo o zelo e cuidado imprescindíveis para sua manutenção e conservação, causando desta forma, vários danos ao mesmo. Assim, se o leilão for embargado, como medida de prevenção, solicite ao juiz que determine a remoção do bem para um depósito até que seja proferido o resultado final dos embargos, informando que as custas do armazenamento serão por sua conta, independente da arrematação ser positivada ou cancelada. Este pedido pode ser aceito ou não, pois dependerá de seus argumentos.
IMPOSTOS: Se o edital não informar eventuais impostos que recaem sobre o bem (veículo ou imóvel), os impostos atrasados não serão por conta do arrematante (IPTU, ITR, IPVA), pois eventuais ônus, causa pendentes e recursos que interferirão diretamente sobre a arrematação, devem constar no edital de leilão (cf. art. 686, inc. V do CPC), como forma de proteger a figura do arrematante e para que o instituto da arrematação não caia em descrédito.
Impostos e taxas como Condomínio, asfalto, ITBI, registro no CRI, luz, água, melhorias, multas de trânsito, isto geralmente é por conta do arrematante.
